关于维修通知和机会法案,承包商应该知道的五件事

每个承包商的五件事应该了解修复法案的通知与机会(诺拉)

作者:John Avondet, Esquire

本出版物旨在通知读者法律的发展。不应被解释为对任何事实或情况的法律建议或意见,也不会被解释为关于任何事实或情况的保险经纪人。内容仅供一般信息目的,并敦促您咨询您自己的律师,您可能拥有的情况和具体的法律问题。

爱达荷州立法机关在2003年颁布了《通知和修复机会法案》(NORA)*。NORA得到了爱达荷建筑承包商协会的充分支持,IBCA特别推荐该法律作为减少针对承包商的诉讼数量的一种方式。尽管目前还不清楚NORA是否实现了减少对承包商的诉讼的目标,但每一个涉及房屋的建筑缺陷诉讼都涉及NORA。以下是每个承包商都应该知道的关于NORA的五件事,以及它可能会如何影响法律权利。

1.请只住宅。

NORA只适用于住宅建设中的建筑缺陷。NORA将住宅定义为“单户住宅、复式住宅、三层住宅、四层住宅、共管公寓或多单元住宅结构中的单元,其中每个单元的所有权在合作制度下转移给所有者。”这不仅意味着新建筑,也适用于现有住宅的大量改造。爱达荷州最高法院**已经裁定,NORA不适用于在与住宅相同的财产上建造的独立商店的建筑缺陷。因此,NORA可能只影响您在一个特定项目中的一些权利和义务,在该项目中有超过一座建筑。对NORA的申请的快速测试是如果人们可以住在那里,那么它可能是一个住宅,NORA申请了。

2.不要指望细节。

NORA只要求房主提供“足以确定缺陷的一般性质的合理细节”的建筑缺陷通知,仅此而已。该法令没有定义合理的细节,但法院已解释NORA的语言不要求过度的特殊性。爱达荷州最高法院解释说,大多数房主并不知道缺陷的技术性质。房主只要说明瑕疵的一般性质和位置,就可以依法通知。NORA只适用于施工中的缺陷索赔。它不适用于承包商未能履行建筑合同的指控。

3.时机很重要。

一旦房主就向承包商提供了对缺陷的性质和位置的承包商的通知,时钟正在为承包商勾选。在向承包商提供通知后至少二十一(21)天,房主不能提出诉讼。如果承包商在二十一天内没有回复,那么房主可以在第二十二天提出诉讼。所以,即使事情忙碌和混乱,经常发生在建筑业,如果只购买更多时间来评估期权或谈判决议,请回应房主。

4.把它写下来。

对房主的任何回应都应该是书面的。口头回应通知是不够的。诺拉要求对最初的索赔作出书面答复。承包商的书面答复应涉及以下三种情况之一:(1)建议对该财产进行检查,并说明完成检查的最后期限;(二)提出妥协,不经检查解决索赔;或者,(3)对索赔提出异议,并声明承包商不愿检查,也不会妥协索赔。任何其他回应均构成未能满足NORA的要求,并将使房主有权继续提起诉讼,而不管NORA中发现的任何附加条款。

5.是钱的问题。

每天做生意都会有成本,而诉讼会影响到承包商的谋生能力。诺拉明确地概述了损害赔偿的房主可能恢复在诉讼。法律允许房主收回合理和必要的律师费。这不是对承包商的互惠。除非有合同条款或其他适用的法律规定收回承包商和业主之间的律师费,承包商将无法向业主收回其律师费。这是房主的箭袋里的一支有力的箭,承包商在权衡是否妥协、检查或拒绝补救任何声称的缺陷时,不应该低估这支箭。

如果你收到一封来自不满意的客户的信,声称建筑缺陷,不要犹豫联系律师咨询。如上所述,一旦你收到来自房主的声明建筑缺陷的通知,时间就很重要了。

* Nora在§§6-2501至2504的Idaho代码中找到。

**截至撰写本文的时间,唯一一个解释诺拉的法庭案例Mendenhall v。aldous, 146爱达荷434(2008)。